До конца 2013 года правовое пространство, в котором развивается жилищное строительство, ожидают значительные перемены. С одной стороны, новые законы повысят защищенность дольщиков, с другой – приведут к увеличению стоимости квадратного метра.
Прежде всего, до конца года будет завершена достройка системы защиты участников долевого строительства. Об этом в докладе на ежегодном «Дне ипотеки в Карелии» говорил председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.
Вопреки расхожему мнению 214-ФЗ не стал стопроцентной защитой для граждан, покупающих квартиры в строящихся домах. На данный момент в РФ по официальной статистике Минрегиона в реестре обманутых дольщиков числятся 66 тысяч человек и более 600 «замороженных» объектов. «Когда человек относит свои сбережения в банк, то они защищены системой страхования банковских вкладов хотя бы в пределах 700 тыс. руб. Когда он вкладывает свои средства в долевое строительство, то их сохранность не гарантирована ничем. В законодательстве просто нет соответствующего инструментария», – комментирует Павел Созинов.
Инструменты дополнительной защиты дольщиков предусмотрены в принятом в начале 2013 года 294-ФЗ . Строительные компании, работающие в соответствии с 214-ФЗ, должны будут выбрать один из трех способов подтверждения своих обязательств: либо поручительство банка, либо страхование профответственности, либо участие в обществе взаимного страхования (ОВС). На прошлой неделе Минрегион объявил о начале отбора застройщиков, которые войдут в пул учредителей ОВС.
Затраты строителей, безусловно, вырастут. Но насколько именно – подсчитать можно лишь приблизительно. Банковская гарантия, по мнению Созинова, не станет распространенным способом подтверждения благонадежности застройщика: финансовые организации готовы давать поручительства только в том случае, если сами участвуют в соинвестировании строящегося объекта. К тому же законодатели установили довольно жесткий барьер отсечения финансовых учреждений – банк должен работать на рынке как минимум пять лет, иметь не менее 200 млн руб. уставного капитала и 1 млрд руб. собственных средств, что сильно сужает круг возможных гарантов. Размер взноса в ОВС пока не определен. Правил страхования также нет. «Разговаривал со страховщиками. Они говорят, что готовы страховать такие риски примерно под 10% от объема страховой суммы. Понятно, что все дополнительные затраты будут заложены в стоимость квадратного метра, которая вырастет примерно в этой пропорции», – считает Павел Созинов.
Но, чтобы навести порядок на рынке недвижимости, дополнительных гарантий защиты дольщиков недостаточно. Все больше строительных компаний предпочитают работать не по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ, а создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). По данным Северо-Западной палаты недвижимости, в Санкт-Петербурге доля ЖСК в новом строительстве уже достигла 30-50%. Появляются такие кооперативы и в регионах, но пока воспринимаются настороженно.
В принципе, жилищный кооператив – вполне законная и перспективная форма строительства. Однако лакуны в действующем Жилищном кодексе оставляют большую свободу «творчеству» застройщиков. «Приходит инвестор, видит желаемую для него картину мира и фиксирует ее в уставе кооператива. В итоге нет полной ясности ни с расходованием денег членов ЖСК, ни со сроками строительства», – так обрисовал ситуацию докладчик.
Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, предлагающий подвести кооперативы под определение «застройщик», чтобы распространить на них все нормы 214-ФЗ. Пока же вопрос контроля над ЖСК остается открытым – сегодня органы строительного надзора присматривают за ними на свой страх и риск, без всяких на то законных оснований. До конца года все позиции в отношении ЖСК должны быть прояснены. Возможно, они могут быть просто приравнены к ЖНК и подведены под соответствующее законодательство и поставлены под надзор ФСФР.
По убеждению Павла Созинова, перечисленные меры кардинально не решат проблему защиты покупателей строящихся квартир. Главный порок сложившейся системы – то, что сегодня строительная компания с уставным капиталом 10 тыс. руб. имеет право привлечь многомиллионные средства дольщиков, ничем не гарантируя выполнения своих обязательств. Строительные компании не должны аккумулировать деньги физических лиц, это дело банков. Банки, в свою очередь, должны стать участниками венчурных организаций, создаваемых под каждый строительный проект. Заказчиками могут выступить как государственные структуры, так частный инвестор или ГЧП. Эта схема по-настоящему защитит деньги дольщиков.
Для внедрения венчурного проектного финансирования, по словам Созинова, не требуется изменения федерального законодательства – вполне достаточно действующих норм. Скорее, необходимо изменить устоявшееся отношение к «долевке» как к сфере исключительных, зачастую полупрозрачных, отношений дольщика и застройщика.
Источник: www.bn.ru